El desglose: 4 gastos que se suman al precio del departamento
Fuente de la UIT: Decreto Supremo N.° 301-2025-EF, publicado en el diario oficial El Peruano, vigente desde el 1 de enero de 2026 (subió S/150 respecto a la UIT 2025, que era S/5,350).
1. Alcabala: el gasto más grande, y el único que tiene una fórmula fija por ley
Se paga en la municipalidad del distrito donde está el inmueble, antes de firmar la escritura pública, y la fórmula es siempre la misma:
Alcabala = 3% × (Valor del inmueble − 10 UIT)
Con la UIT 2026 en S/5,500, las primeras 10 UIT (S/55,000) del valor del inmueble están exoneradas — no pagas alcabala por ese tramo, sea cual sea el precio del departamento.
| Valor del departamento | Base afecta (valor − S/55,000) | Alcabala a pagar (3%) |
|---|---|---|
| S/ 150,000 | S/ 95,000 | S/ 2,850 |
| S/ 250,000 | S/ 195,000 | S/ 5,850 |
| S/ 400,000 | S/ 345,000 | S/ 10,350 |
| S/ 600,000 | S/ 545,000 | S/ 16,350 |
Cálculo propio con la fórmula legal y la UIT 2026 (S/5,500). Para pasar un precio en dólares a soles, usa el tipo de cambio del día — referencial S/3.37 al 14 de agosto de 2026 (BCRP/SBS, tipo de cambio venta), no S/3.75: revísalo el día que lo necesites, se mueve.
⚠️ Importante: la alcabala se paga en la compra de un inmueble usado (segunda venta en adelante). En la compra de un departamento nuevo directamente del constructor (primera venta), el Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal la deja inafecta salvo en la parte correspondiente al valor del terreno — en la práctica, casi todo el valor de la operación queda fuera de la alcabala y paga IGV en su lugar, incluido en el precio. Confírmalo con la notaría antes de firmar, porque depende de cómo esté estructurada la venta.
2. Gastos notariales: por qué te van a dar 3 cifras distintas en 3 notarías
A diferencia de la alcabala, no existe una tarifa notarial fija por ley para la escritura pública de compraventa: cada notaría cotiza distinto. Así lo reportan 3 fuentes independientes que revisamos:
| Fuente | Lo que reporta |
|---|---|
| cuantomecuesta.com | Escritura pública de compraventa: S/700 – S/3,700 según el valor del inmueble y la notaría (ej. depa de S/200,000 en Lima: S/800 – S/1,600). |
| constructoramallorca.com | Gastos notariales: 1% – 2% del valor del inmueble. |
| soho.pe | Gastos notariales: S/600 – S/1,000, según el valor y la notaría elegida. |
La variación es real, no un error de una de las fuentes: al no haber tarifa fija, cada notaría arma su propio precio. Por eso se recomienda cotizar en 2 o 3 notarías antes de firmar — puede haber más de S/1,000 de diferencia por el mismo trámite.
3. Registro en Sunarp y tasación del inmueble
| Concepto | Fuente | Lo que reporta |
|---|---|---|
| Derechos registrales (Sunarp) | constructoramallorca.com | 0.5% – 1% del valor del inmueble. |
| cuantomecuesta.com | S/200 – S/600 (monto fijo, no ligado al valor). | |
| Tasación del inmueble | soho.pe | 0.1% – 0.5% del valor. Solo si compras con crédito: un perito verifica que el precio pactado corresponde al valor real de mercado, es un requisito del banco. Al contado, no la necesitas. |
Cada fuente mide distinto (porcentaje del valor vs. monto fijo) — por eso las mostramos por separado en vez de forzar un solo número.
Total real: cuánto tener disponible aparte del precio
Este cálculo es nuestro, no de una sola fuente: tomamos el rango más amplio que reportan las 3 fuentes de notaría, registro y tasación (el mínimo de todos los mínimos y el máximo de todos los máximos, para no maquillar la variación real) y le sumamos la alcabala exacta de la fórmula legal.
| Precio del departamento | Alcabala (fórmula legal) | Notaría + registro + tasación (rango combinado) | Total adicional (nuestro cálculo) |
|---|---|---|---|
| S/ 250,000 | S/ 5,850 | S/ 1,050 – 8,750 | S/ 6,900 – 14,600 (≈3% – 6%) |
| S/ 400,000 | S/ 10,350 | S/ 1,200 – 14,000 | S/ 11,550 – 24,350 (≈3% – 6%) |
Regla práctica que usamos con nuestros clientes: si el departamento cuesta X, ten disponible entre X × 1.03 y X × 1.06 para cubrir todo sin sorpresas — el extremo bajo si tienes suerte con la notaría, el alto si no cotizas antes de firmar. Súmale la tasación y comisión del banco si financias con crédito.
¿Quieres el cálculo exacto para el departamento que estás viendo? Te lo armamos gratis, con el precio real y tu forma de pago (contado o crédito).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la UIT en 2026 y para qué sirve aquí?
La UIT (Unidad Impositiva Tributaria) 2026 es S/5,500, según el Decreto Supremo N.° 301-2025-EF (El Peruano), vigente desde el 1 de enero de 2026. Sirve para calcular el tramo exonerado de la alcabala: las primeras 10 UIT (S/55,000) del valor del inmueble no pagan este impuesto.
¿La alcabala se paga siempre?
Se paga al comprar un inmueble usado (segunda venta en adelante). En la primera venta de un departamento nuevo del constructor, el TUO de la Ley de Tributación Municipal la deja inafecta salvo en la parte correspondiente al valor del terreno — en la práctica, casi todo queda fuera de la alcabala y paga IGV en su lugar, incluido en el precio.
¿Por qué las notarías cobran distinto por el mismo trámite?
Porque no existe una tarifa notarial fijada por ley para la escritura pública de compraventa: cada notaría define su propio precio. Las 3 fuentes que revisamos reportan rangos distintos (desde S/600 hasta S/3,700 según el valor del inmueble), así que conviene cotizar en 2 o 3 notarías antes de firmar.
¿La tasación es obligatoria?
Solo si financias con crédito hipotecario: el banco exige que un perito confirme que el precio pactado corresponde al valor real de mercado. Si compras al contado, no la necesitas.
¿Estos gastos los paga el comprador o el vendedor?
La alcabala, el registro y la tasación los paga normalmente el comprador. Los honorarios notariales suelen negociarse o dividirse entre ambas partes según lo que acuerden; consúltalo antes de firmar la oferta.
¿Hay forma de reducir estos gastos?
La alcabala es fija por ley (no se negocia). Lo que sí puedes optimizar es la notaría: cotizar 2-3 opciones puede ahorrarte varios cientos de soles en el mismo trámite. Te ayudamos a comparar cuando estés por firmar.
Cifras de referencia, no son una cotización cerrada — cada notaría, banco y municipalidad puede variar el monto final. Verifícalo con la notaría y el banco elegidos antes de firmar.
Fuentes citadas en esta página
- Decreto Supremo N.° 301-2025-EF — valor de la UIT 2026 (El Peruano, diario oficial)
- cuantomecuesta.com — tarifas notariales de escritura pública de compraventa en Perú (2026)
- constructoramallorca.com — "Gastos al comprar un departamento en Perú 2026" (abril 2026)
- soho.pe — "Costos Adicionales al comprar un Departamento en Lima"
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